//

Langas Group inspired to grow

Newsletter

Facebook

W jakiej formie dokonać zmian umowy spółki cywilnej? - Pobierz plik »

1. Stan faktyczny

Wspólnicy spółki cywilnej - X i Y nabyli z funduszy spółki prawo własności nieruchomości. Następnie do spółki - na mocy aneksów do umowy - przystąpił Z, zaś X z niej wystąpił. Po pewnym czasie -na podstawie kolejnych aneksów do umowy - do spółki przystąpił W, zaś Y wystąpił ze spółki. Wpis w księdze wieczystej dotyczący ww. nieruchomości nie uległ zmianie i jako właściciele nieruchomości ujawnieni byli X i Y (współwłasność łączna).
Z i W wystąpili do sądu wieczystoksięgowego o nakazanie, aby w księdze wieczystej dla nieruchomości wykreślono X i Y, a na ich miejsce wpisano Z i W jako współwłaścicieli.
Sąd I instancji oddalił powództwo wskazując, iż do przeniesienia własności nieruchomości ma zastosowanie art. 158 Kodeksu cywilnego (dalej jako „KC”), w związku z czym do przejścia własności nieruchomości niezbędna jest forma aktu notarialnego. Sąd II instancji nie podzielił tego stanowiska, wskazując, iż zmiana kręgu wspólników spółki cywilnej z mocy prawa prowadzi do zmiany współwłaścicieli nieruchomości nabytej z funduszy tej spółki. Y wniósł skargę kasacyjną.
Sąd Najwyższy uznał, iż wystąpienie ze spółki cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości – aby wywoływało skutek przeniesienia własności tej nieruchomości – wymaga zachowania formy szczególnej, tu: aktu notarialnego (art. 158 KC).

2. Komentarz

1. Omawiane orzeczenie Sądu Najwyższego nawiązuje do wcześniejszej uchwały tego sądu z dnia 9.02.2007 r. (III CZP 164/06, OSNC 2008/1/5). Należy jednakże zaznaczyć, iż przed podjęciem ww. uchwały w orzecznictwie reprezentowane były także poglądy odmienne (por. m. in. postanowienie SN z dnia 14.01.2005 r., III CK 177/04, OSNC 2005/12/217; postanowienie SN z dnia 16.03.2005 r., II CK 700/04, SIP LEX nr 152299).

2. W przedmiotowej sprawie zaistniały wątpliwości dotyczące relacji pomiędzy art. 860 § 2 KC w związku z art. 77 § 1 KC a art. 158 KC. Pierwsze ze wskazanych przepisów wymagają dla zawarcia umowy spółki cywilnej oraz jej modyfikacji zachowania formy pisemnej. Drugi stanowi zaś, iż w przypadku przenoszenia własności nieruchomości w drodze umowy konieczne jest zachowanie formy szczególnej – aktu notarialnego. W związku z tym pojawiło się pytanie, w jakiej formie winny być dokonane takie zmiany umowy spółki cywilnej, które pociągają za sobą równocześnie zmiany w zakresie własności nieruchomości (np. przystąpienie / wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej). Sąd Najwyższy uznał, iż takie zmiany w kręgu wspólników spółki cywilnej, które prowadzą do zmiany stosunków własnościowych w odniesieniu do nieruchomości winny być dokonane w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Zdaniem tego sądu, jeżeli wspólnikom spółki cywilnej przysługuje współwłasność łączna nieruchomości, to przystąpienie do tej spółki lub wystąpienie z niej wspólnika, każdorazowo powoduje zmianę kręgu współuprawnionych, a zatem wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

3. W przekonaniu Sądu Najwyższego za przyjętym stanowiskiem przemawia przede wszystkim jednoznaczna treść art. 158 KC. Przepis ten wymaga dla przeniesienia własności nieruchomości w drodze umowy formy aktu notarialnego. Zawsze więc, kiedy na podstawie umowy następuje zmiana stosunków własnościowych nieruchomości, czynność taka winna być dokonana w formie aktu notarialnego.

4. W uchwale Sądu Najwyższego, która poprzedziła komentowane orzeczenie wskazano, iż fakt, że art. 860 § 2 KC w związku z art. 77 § 1 KC zezwala na zawarcie i zmianę umowy spółki cywilnej w formie pisemnej nie oznacza, że od tej reguły nie ma wyjątków. Przykładowo - osoby, które chcą zawrzeć umowę spółki cywilnej, w której zamierzają być współwłaścicielami nieruchomości należącej wcześniej do jednej z nich, muszą zachować wymogi formy aktu notarialnego. Bez niej nie zostanie ważnie ustanowiona współwłasność łączna nieruchomości pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej. Wskazano, iż analogiczna sytuacja występuje w omawianym przypadku - zmiany umowy spółki cywilnej, jeżeli wspólnicy są współwłaścicielami nieruchomości. Wówczas, zmiana umowy spółki cywilnej do ważnego przeniesienia własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego – w przeciwnym razie nie będzie ona ważna w zakresie zmiany współwłaścicieli nieruchomości (tak: uchwała SN z dnia 9.02.2007 r., III CZP 164/06, OSNC 2008/1/5).

5. Podkreślono ponadto, iż nie można uznawać art. 860 § 2 KC za lex specialis w stosunku do art. 158 KC i uważać, że zmiana umowy spółki cywilnej dokonana jedynie w formie pisemnej odnosi skutki także w zakresie zmiany własności nieruchomości (tak: uchwała SN z dnia 9.02.2007 r., III CZP 164/06, OSNC 2008/1/5). Gdyby to było zamiarem ustawodawcy, byłoby to zastrzeżone w ww. przepisie expressis verbis. Skoro takiego zastrzeżenia brak, to zdaniem Sądu Najwyższego należy stosować ogólne zasady dotyczące formy przenoszenia własności nieruchomości (por. art. 158 KC). Ponadto, w uzasadnieniu komentowanego orzeczenia wskazano, iż zaakceptowanie odmiennego poglądu otwierałoby możliwość obchodzenia prawa (art. 158 KC), albowiem czynność prawna dokonana w innej formie aniżeli forma aktu notarialnego powodowałaby przeniesienie własności nieruchomości.

6. Komentowany wyrok może budzić wątpliwości i nie brak jest argumentów przemawiających za rozstrzygnięciem odmiennym (por. m. in. orzecznictwo wskazane w pkt 1 powyżej). Jednakże z uwagi na fakt, iż orzeczenie to stanowi kontynuację stanowiska wyrażonego we wcześniejszej uchwale Sądu Najwyższego, uznać trzeba, iż najprawdopodobniej podobne rozstrzygnięcia będą zapadać również w sądach niższych instancji. Zwracamy Państwa uwagę na komentowany wyrok, albowiem ma on nieocenione znaczenie praktyczne - nie tylko dla wspólników spółek cywilnych.

7. Odrębnego opracowania wymaga analizowane tu zagadnienie w odniesieniu do spółek osobowych oraz spółek kapitałowych.

Agnieszka Sujak
asystent w Kancelarii Prawnej KWAŚNICKI, WRÓBEL & Partnerzy
Ekspert Langas Group
www.langas.pl

Pobierz plik

Zaufali nam

Kontakt

Langas Group
ul. Wioślarska 8, 00-411 Warszawa
tel: + 48 (22) 696 80 20 | fax: + 48 (22) 355 24 08
e-mail: langas@langas.pl | NIP: 532-159-55-77

Dojazd

Obsługiwane płatności


szkolenia dla firm / szkolenia warszawa / szkolenia dla firm warszawa / szkolenia menedżerskie / szkolenia sprzedażowe / szkolenia finanse / szkolenia logistyka / szkolenia prawo / szkolenia przywództwo / szkolenia biznesowe / szkolenia compliance

Developed by OS3 multimedia

© 1997-2018 Langas Group Wszystkie prawa zastrzeżone